Novo modelo de financiamento imobiliário não terá 'cavalo de pau' e transição deve levar dez anos, diz BC

A implementação de um novo modelo de financiamento imobiliário não deve ocorrer de forma abrupta, mas respeitar uma transição que pode levar, no mínimo, dez anos, afirmou o diretor de regulação do Banco Central (BC), Gilneu Vivan. Segundo ele, não existe mágica nesse processo, nem “cavalo de pau”. “O que existe é uma discussão e um processo de transição que leva, ao meu ver, no mínimo dez anos”, disse durante evento em São Paulo.

Os termos desta proposta devem ser discutidos na próxima reunião do Conselho Monetário Nacional (CMN), no fim deste mês, conforme apurou o Valor. As discussões entre BC e entes do mercado ganharam força nos últimos meses, considerando a redução da importância da poupança no “funding” imobiliário. Ao longo do tempo, diversos atores passaram a procurar o BC para discutir soluções, alternativas, sendo o pedido mais frequente a liberação do compulsório, o dinheiro que os bancos depositam no BC, disse Vivan.

“Só que essa é uma solução de curto prazo que não resolve o problema. Vai ter dinheiro para este ano e para o ano que vem vai ter o mesmo problema. Ou seja, não é a solução”, afirmou.

Como o novo modelo ainda não foi definido, não seria possível falar como ele é, disse Vivan a uma plateia formada por representantes de bancos e executivos do setor imobiliário, mas sim “o que ele não é”. O diretor do BC afirmou que o novo modelo não considera que o uso de recursos da poupança irá acabar. Ele também negou que a estrutura vai acabar com o direcionamento da poupança, mas admitiu que o modelo de direcionamento será revisado.

“Ninguém está propondo que não exista uma obrigação das instituições financeiras, ao terem saldo de poupança, direcionem para o crédito imobiliário. Não é esse o ponto. A questão é que a estrutura hoje discute direcionamento olhando para o saldo. Você compara o saldo da poupança com o saldo da carteira imobiliário”, afirmou. “O que estamos propondo é olhar de outra forma o direcionamento, ao invés de direcionar olhando para saldo, discutir olhando para concessão.”

O diretor do BC afirmou que nenhum setor ficará de fora do debate e que o conjunto de regras de aplicação continuarão existindo. “O debate é como eu calculo o teto que será direcionado”, afirmou.

“Outra questão que tem aparecido é que o BC gostaria de substituir TR pelo IPCA [no financiamento imobiliário] ... Não existe a ideia de que isso possa ser imposto”, disse, destacando que isso é algo discutido no âmbito entre banco e cliente. “Estamos fazendo discussões com todos os setores. Discussão no sentido de entender as angústias e tentar construir um modelo que entenda e respeite isso”, concluiu.

O encolhimento da poupança tem elevado a participação de outras fontes de recursos no funding total, como as letras de crédito imobiliário (LCI). Na avaliação de Sandro Gamba, presidente da Abecip, esses títulos são hoje fundamentais para manter o fluxo de crédito e, por isso, devem ser valorizados, com a defesa da redução do prazo de vencimento e a manutenção da isenção de imposto dos títulos. “As LCIs mantêm um papel estratégico”, afirmou.

O prazo de liquidez desses papéis, que originalmente era de três meses, está atualmente em seis meses, mas chegou a ser de um ano em 2024, após a decisão do CMN. A visão dos bancos é que a ampliação desse prazo, na prática, significa um aumento do custo de distribuição, já que a remuneração do papel sobe conforme o prazo pelo qual o investidor é obrigado a ficar com ele. “Percebemos o impacto que isso deu no custo do crédito imobiliário”, disse Romero Albuquerque, diretor de crédito imobiliário do Bradesco.

Para Gamba, o país está diante de um novo ciclo imobiliário “com dinâmicas diferentes que exigem reflexão, revisão e readequação” do modelo. “A poupança e o FGTS, pilares históricos do financiamento habitacional, seguem relevantes, mas não serão suficientes para nos levar a uma participação superior à relação atual de 10% do PIB, especialmente a poupança.”

Diante desse cenário, as instituições financeiras estão cada vez mais priorizando o uso da poupança para operações com pessoas físicas e financiando as incorporadoras com empréstimos atrelados às taxas de juros de mercado ou com uma mistura desses novos modelos. “Começamos um debate sobre onde esse recurso da poupança seria mais necessário. Fizemos uma escolha para garantir para pessoa física, já que a jurídica consegue outras fontes também. Deixamos um orçamento de SBPE [poupança] para empresas, mas para as pequenas”, afirmou Roberto Ceratto, diretor de habitação da Caixa.

Gamba ressaltou que o país está diante de um novo ciclo imobiliário “com dinâmicas diferentes que exigem reflexão, revisão e readequação do modelo”. “Vivemos um modelo único de transformação do funding.

O mercado de capitais, que é uma alternativa para as incorporadoras na captação de recursos, deve também elevar a participação no funding, mas há algumas limitações. As companhias que o acessam precisam ter um nível de governança alto e conseguir cobrir os custos regulamentares, lembrou Fernanda Mello, presidente da securitizadora Vert.

Segundo o diretor-financeiro e de relações com investidores da Cyrela, Miguel Mickelberg, o mercado de capitais, em alguns casos, pode fazer mais sentido para as companhias, considerando o nível atual das taxas dos papéis, mas o crédito contratado diretamente com bancos também tem seus benefícios, como o fato do desembolso dos recursos poder ser moldado de acordo com o fluxo de recursos que a empresa demanda.

O volume financeiro do setor imobiliário no mercado de capitais cresceu 5% no primeiro semestre, saindo de R$ 649 bilhões no fim de 2024 para R$ 681 bilhões em junho, segundo dados divulgados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). O crescimento ficou abaixo do registrado considerando o volume financeiro total do mercado de capitais, que variou 8,1%, nos últimos seis meses, para R$ 16,6 trilhões.

A participação do setor no mercado ainda está aquém do esperado, segundo disse Bruno Rodrigues, superintendente de securitização e agronegócio da CVM. “Eu acho que tem muito espaço para crescer, 4% é um número muito pequeno”, apontou.