Incorporação está em novo modelo de crédito imobiliário
As principais modalidades de crédito imobiliário vão ser contempladas no novo modelo de financiamento, que está sendo desenvolvido pelo governo. Segundo apurou a Broadcast, isso inclui a construção de novas moradias, setor que deve se beneficiar do aumento no direcionamento de recursos.
A liberação imediata da parcela da poupança recolhida sob a forma de depósitos compulsórios, equivalente a 20% do saldo, está descartada. Esses recursos só vão ser redirecionados para o financiamento do crédito imobiliário à medida que a transição gradual para o novo modelo avançar.
No início deste mês, representantes da construção civil levaram ao presidente do Banco Central, Gabriel Galípolo, a preocupação de que o novo modelo possa reduzir a oferta de recursos para o financiamento à incorporação. O fim do compulsório da poupança também é uma bandeira do setor.
O novo funding prevê o que seria, na prática, um aumento do direcionamento da poupança para o crédito imobiliário, de 65% para 100%. Com isso, espera-se que a exigibilidade de recursos para a modalidade possa dobrar em dois anos, enquanto as taxas de juros cobradas do tomador devem ficar próximas às atuais.
O direcionamento de recursos para a incorporação está garantido, conforme pessoas que acompanham as discussões. A única questão em relação a essa modalidade é o prazo da operação. Pelo desenho do novo modelo, as concessões de crédito imobiliário valem por cinco anos para cumprir a meta de destinar 100% do saldo da poupança ao setor. Como o prazo das obras é menor, pode haver uma calibragem no período de tempo.
Outra demanda do setor, a concessão de taxas mais baixas, pode ser endereçada por meio do aumento da oferta. Em linhas gerais, o projeto prevê que os bancos que ofertarem o equivalente a 100% do saldo da poupança para o crédito imobiliário poderão usar o mesmo montante em recursos livremente, aplicando em operações de mercado cujos rendimentos financiariam juros menores para a modalidade.
Por um lado, fontes alternativas de funding, a mercado, têm juros mais altos do que a poupança. Por outro, o montante exigido para a originação é considerado alto. A avaliação é a de que os bancos não serão capazes de contratar esse volume de operações sem oferecer um desconto nas taxas.
Como mostrou a Broadcast, a obrigatoriedade de oferta ou a fixação de juros para o crédito imobiliário estão descartadas. Mas há opções na mesa para garantir que os bancos não se apropriem desses rendimentos. Esses incentivos podem ser acionados durante a transição, se for constatado que as concessões não aumentaram, ou que os juros tivera alta exagerada.
Mercado de capitais
O governo prepara uma mudança na linha de crédito imobiliário corrigida pelo IPCA, que deve servir para complementar a alteração no modelo de funding. Nesse novo arcabouço, o financiamento será cada vez mais feito via mercado de capitais. A avaliação é a de que os juros recebidos pelos bancos por meio desta linha ficariam mais próximos do custo de captação, apurou a Broadcast.
A mudança prevê a possibilidade de o mutuário pagar amortizações extraordinárias enquanto a inflação está mais controlada. Com isso, um eventual repique do IPCA seria absorvido antecipadamente, reduzindo o risco e a volatilidade da linha, o que a tornaria mais atrativa para o tomador. O saldo devedor e as prestações continuariam corrigidos pela variação de preços.
Pelo lado do originador, à medida que o funding migre para fontes de mercado, os bancos vão correr mais riscos de mercado, que demandam o uso de um hedge. Se a captação for feita com base na curva de inflação, que é mais estável, torna-se mais barato e mais simples para as instituições também oferecer um crédito indexado ao IPCA, o que deve levar a juros menores.
O modelo já foi apresentado aos bancos, que fizeram simulações e constataram que ele reproduz, em grande medida, um comportamento de prestações semelhante à indexação pela Taxa Referencial (TR), sem saldo devedor residual. Em junho, a Broadcast adiantou que uma mudança nessa linha estava em estudo pelo Banco Central.
Pessoas que acompanham a discussão consideram que o modelo atual, no qual os recursos são captados com custo da poupança (TR mais um juro extra, que depende do nível da Selic), é desaconselhável em um ambiente de funding de mercado. Se um banco tomar recursos a 90% do CDI, por exemplo, e contrata um empréstimo a TR mais 10%, ele fica à mercê de uma eventual variação de juros, que pode comprimir sua margem.